Juridisch

In de verkenning voor de Circulaire geveleconomie zijn vier juridische aandachtspunten benoemd wat betreft circulair in de bouw. Er zijn deels oplossingen beschikbaar binnen huidige wetgeving, alleen dit faciliteert circulariteit niet altijd optimaal. In het bijzonder als een beweging wordt gemaakt van bezit naar gebruik: de gevel-als-een-service.
De in 2020 geconstateerde punten zijn: 
1.    veranderende prestatie-eisen
2.    auteursrechten architecten bij ‘vormverandering’
3.    aanbestedingsrechtelijke splitsing van gevel
4.    afscheiding van gebouwbestanddelen is lastig

In de Roadmap Circulaire Geveleconomie is dit benoemd binnen het ‘Institutioneel kader’. Dit, om richting 2030 te onderzoeken of circulair bouwen beter gefaciliteerd kan worden. 

Ad 1 veranderende prestatie-eisen

Wet‐ en regelgeving voor gevels met betrekking tot bijvoorbeeld thermische prestaties, wet‐ en regelgeving voor gevels met betrekking tot bijvoorbeeld thermische prestaties, berekeningsmethoden en materiaalsamenstelling zijn de afgelopen 30 jaar significant veranderd. Door deze veranderende prestatie‐eisen wordt de kans klein geacht dat samengestelde geveldelen opnieuw ingezet kunnen worden na een gebruiksfase van 25‐30 jaar. Producten die 30 jaar geleden geproduceerd zijn, kunnen daarom nu vaak niet opnieuw toegepast worden, zelfs niet als deze demontabel geproduceerd en geïnstalleerd waren.

Ad 2 auteursrechten architecten bij ‘vormverandering’

Architecten bezitten auteursrechten op hun werken (hier: gevel(onderdelen). Auteursrechten vallen uiteen in: recht van verveelvoudiging (“kopiëren”), recht van openbaarmaking en persoonlijkheidsrechten. De eerste twee rechten zijn overdraagbaar, maar persoonlijkheidsrechten zijn dat niet. Op deze laatste kan inbreuk gedaan worden als door het vervormen van het betreffende werk reputatieschade optreedt. 

Belangrijk om te weten is dat een ingrijpende vervorming bij functieverandering van het werk gerechtvaardigd kan zijn. Bovendien kunnen vervormingen ook de reputatie verhogen als bijvoorbeeld het uiterlijk van het gebouw verbeterd wordt of als het gebouw als duurzamer wordt beschouwd. Een significant deel van de huidige gevelportefeuille is toe te schrijven aan woningcorporaties, kantoorpanden en publieke gebouwen. Voor deze gebouwen kunnen de factoren die reputatieschade beïnvloeden aanzienlijk zijn. Toch zal lang niet elke architect haar persoonlijkheidsrechten inzetten bij vervormingen. Als dat wel gebeurt, dan zijn er de volgende uitkomsten:

  •  de architect zet zijn persoonlijkheidsrechten in waardoor vervorming van het gebouw niet kan plaatsvinden; 
  •  de architect verbindt eisen aan de vervorming, bijvoorbeeld inspraak in het ontwerpproces;
  •  de zaak komt bij de rechter te liggen, die zal beoordelen of de vervorming reputatieschade veroorzaakt.

Zorg daarom dat de betreffende architect in een zo vroeg mogelijk stadium betrokken wordt als eventuele vervormingen kunnen optreden. Hierdoor kunnen gevelleveranciers, gebouwgebruikers en architecten samen een visie vormen over eventuele vervormingen, zodat reputatieschade voorkomen wordt.

Ad 3 aanbestedingsrechtelijke splitsing van gevel

Er zijn verschillende situaties waarbij bedrijven voorzien dat uitdagingen kunnen optreden bij aanbestedingsrechtelijke organisatie. 

Ten eerste een mogelijk verkleining van de markt door toeschrijven naar andere financiële constructie. Het is mogelijk dat niet elke gevelproducent een product levert met een onderhoudscontract voor de volledige levensduur van de gevel. Hierdoor bestaat de kans dat de markt van potentiële leveranciers klein(er) wordt gehouden, terwijl aanbestedingen juist zijn bedoeld om marktwerking te stimuleren. Dit zou ook kunnen gebeuren bij bijvoorbeeld een tweede gebruiksduur van een gevel, waarbij de initiële leverancier een voorkeurspositie heeft om de tweede onderhoudscyclus van de gevel opnieuw te winnen door verhoogde productkennis. Dit is een bekende uitdaging met betrekking tot circulair aanbesteden, ook buiten de gebouwde omgeving.

Ten tweede kan er een spanningsveld ontstaan tussen het opdelen in percelen en een behoefte aan integraal aanbesteden voor circulaire ambities. Hoewel het apart aanbesteden van een gevel in het geval van een renovatieproject kansrijk is, is het voor een nieuwbouwproject lastiger gezien de wens om integraal aan te besteden bij circulaire projecten. De complexiteit van de aanbesteding neemt hierbij toe, waarbij de vraag ook is hoe de risico’s van de (plaatsing) van de gevel goed beheerst kunnen worden.

Ad 4 Afscheiding van gebouwbestanddelen is lastig

Een van de basisbeginselen van het goederenrecht is dat de eigenaar van een zaak ook eigenaar is van haar bestanddelen. Indien een zaak bestanddeel wordt van een andere zaak (in dit geval een gebouw) noemt men dit 'natrekking'. Een gevel op een gebouw wordt door natrekking bestanddeel van dat gebouw. Hiervoor is niet van belang op welke wijze de gevel is bevestigd. Natrekking kan doorbroken worden door middel van het vestigen van een opstalrecht. Een opstalrecht kan echter alleen gevestigd worden voor een zaak die voldoende zelfstandigheid / individualiseerbaarheid heeft. Er bestaat discussie over de vraag of dit bij een gevel het geval is. Voor Gevel-als een-service is het essentieel dat de eigendom van de gevel ligt bij de gevelleverancier en niet bij de gebouweigenaar. Gezien het bovenstaande is dit juridisch lastig.
Mogelijke oplossingen zijn:

  • Erfpachtrecht toepassen. Het recht van erfpacht is een zakelijk recht dat de erfpachter het recht geeft de onroerende zaak van een ander te houden en te gebruiken (zie art. 5:85 BW). Dit recht kan ook beperkt zijn tot een gedeelte van de onroerende zaak (in dit geval de gevel). Bovendien geldt hierbij niet de vereiste van voldoende zelfstandigheid (zie Recht van opstal uitbreiden). Het leidt niet tot eigendom bij de gevelleverancier, maar wel een aan eigendom gelijkend recht.
  • Recht van opstal uitbreiden. Zolang onduidelijkheid bestaat of het mogelijk is om door middel van een opstalrecht de eigendom van een gevel af te kunnen scheiden van de eigendom van een gebouw, zal een notaris zeer terughoudend moeten zijn met zijn medewerking verlenen aan de vestiging van een opstalrecht ten behoeve van een gevel. Duidelijkheid over of dit mogelijk is of niet kan op verschillende manieren kan op verschillende manieren geschept worden.
  • Wetgeving aanpassen door afschaffing natrekking. Dit zou een enorme wijziging in het goederenrechtelijk systeem tot gevolg hebben en lijkt om die reden niet waarschijnlijk en ook niet wenselijk.

Voor de bron van teksten onder punten 1 tot en met 4 en aanvullende informatie, zie hoofdstuk 5 en bijlage 10 in de Verkenning.